Các cách kiếm tiền trong trung tâm thương mại? (dành cho developer)

Thông thường khi nghĩ đến việc kinh doanh loại hình trung tâm thương mại đa phần mọi người chỉ nghĩ được đến việc maximine doanh thu bằng việc cho thuê diện tích bán lẻ thông thường (NLA). Tuy nhiên, các developer đang đánh mất đi cơ hội làm giàu cho bản thân mình. Dưới đây là những hình thức có thể áp dụng trong hoạt động của trung tâm thương mại:

I. Áp dụng cho thị trường Việt Nam:

1. Tiền thuê từ diện tích cho thuê bán lẻ (NLA):
a. Tiền thuê cố định: là mức tiền thuê ấn định cho từng loại hình dịch vụ mà bên thuê phải trả cho chủ đầu tư khi sử dụng mặt bằng để kinh doanh, hoạt động.
b. Chia sẻ phần trăm doanh thu: ngoài việc áp dụng một mức giá thuê cố định cho khách hàng trong chu kì kinh doanh, chủ đầu tư có thể xem xét đến việc chia sẻ doanh thu cùng khách thuê. Đa phần, cách tính tiền thuê này được sử dụng nhiều cho những chủ đầu tư chuyên làm về kinh doanh bất động sản bán lẻ, chịu đầu tư trong việc xây dựng, thiết kế và áp dụng kế hoạch marketing dài hạn để kéo traffic cho trung tâm thương mại. Như đã nói ở bài viết trước về foodcourt, mình là người thiên về cách chia sẻ phần trăm doanh thu vì trên thực tế cách làm lại mang lại hiệu quả tốt vì cần sự đồng lòng cũng như hỗ trợ tương tác giữa cả bên thuê và bên cho thuê. Đồng thời, doanh thu đem lại từ việc cho thuê cũng cao hơn rất nhiều so với việc áp giá thuê cố định. Vì thực tế, giá trị thực của trung tâm thương mại, rẻ hay đắt nằm ở việc trung tâm đó có traffic tốt hay không. Ngoài ra, chia sẻ phần trăm doanh thu có rất nhiều cách để áp dụng và phần này mình xin phép được chia sẻ trong bài viết khác.

2. Tiền thuê từ diện tích bên ngoài (Outdoor Refreshment Area):
Thường thì các trung tâm thương mại khi xây dựng hay làm thêm các khu diện tích bên ngoài hoặc sân thượng. Phần diện tích này không được tính là diện tích cho thuê. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn có thể áp dụng cho thuê phần diện tích này nếu khách thuê có nhu cầu.

3. Tiền thuê từ diện tích tổ chức sự kiện:
Đa phần các trung tâm thương mại đều có một khoảng không gian trống bên trong (hoặc bên ngoài) trung tâm để tổ chức các sự kiện của trung tâm khi cần thiết. Trong thời gian trung tâm không sử dụng, phần diện tích này có thể cho khách thuê hoặc khách hàng bên ngoài sử dụng có tính phí. Lưu ý rằng, giá thuê của phần diện tích này cần có sự thay đổi trong thời điểm ngày trong tuần và thời điểm cuối tuần.

4. Tiền thuê quảng cáo (License Aggrement – hợp đồng cho thuê quảng cáo):
Do từng thiết kế của từng trung tâm, những vị trí trống hay mục chỉ hướng đều có thể sử dụng để làm vị trí quảng cáo. Các vị trí này thường là bên ngoài mặt tiền – hoặc các mặt xung quanh, hoặc bên trong của tòa nhà. Các vị trí có thể cho thuê quảng cáo bên trong tòa nhà bao gồm cầu thang máy, cầu thang cuốn, khu vực chung, vách ngăn, bãi gửi xe…Thông thường những vị trí này sẽ được hỗ trợ cho khách hàng trong khoảng thời gian đầu trung tâm mới đi vào hoạt động. Sau khoảng thời gian từ 1-2 năm, trung tâm thương mại bắt đầu đi vào guồng ổn định thì những phần này sẽ là phần doanh thu không nhỏ cho chủ đầu tư. Ngoài hạng mục cho thuê bên trong thì biển quảng cáo bên ngoài tòa nhà thường được khách thuê yêu cầu khá nhiều. Biển quảng cáo (banner) có thể sử dụng bảng cố định hoặc điện tử. Với những vị trí trung tâm thương mại trên các tuyến trục chính với mật độ giao thông cao thì bảng quảng cáo điện tử là một phần kinh doanh hết sức hợp lý.

5. Tiền thuê từ diện tích không cho thuê bán lẻ (non-NLA):
Ở một số trung tâm hay cho thuê ngắn hạn thì hình thức cho thuê các diện tích không nằm trong diện tích thuê cố định là khá phổ biến. Những vị trí này thông thường khá nhỏ chỉ từ 1 – 5 m2 sử dụng để đặt các xe đẩy hàng (pushcart), máy chơi game (game machine), máy ATM, gian hàng kiosk…

6. Tiền điện và tiền nước:
Thông thường các trung tâm thương mại sẽ làm việc trực tiếp với nhà nước để mua lại theo hợp đồng cố định. Sau đó, trung tâm thương mại sẽ có quyền được bán lại dịch vụ này và xuất hóa đơn cho các khách thuê. Thông thường, phần chênh lệch tiền điện và nước so rơi vào khoảng tầm 30% giá trị ban đầu.

7. Phí gửi xe:
Đây là một trong những mục được đánh giá khá đau đầu khi vận hành trung tâm thương mại mà các nhà quản lý cần đưa ra quyết định. Nên hay không nên thu phí giữ xe của khách hàng. Đa phần một trung tâm mới đi vào hoạt động trong giai đoạn 6 tháng đầu sẽ miễn phí cho khách hàng. Tuy nhiên, sau thời gian này, trung tâm sẽ được quyền thu phí xe của khách tới tham quan và mua sắm. Trung bình phí thu giữ xe của một trung tâm sẽ từ 2,000 VNĐ đến 5,000 VNĐ theo qui mô của từng trung tâm. Nhưng thử nghĩ 1 ngày 1 trung tâm có ít nhất 3,000 lượt khách gửi xe thì sẽ tiền thu về tại khoản này sẽ là bao nhiêu.

8. Tiền thuê kho:
Một số trung tâm tại tỉnh hoặc thành thị nhỏ, khách thuê của những trung tâm này thường phát sinh thêm nhu cầu thuê diện tích để làm kho chứa hàng, điển hình là các ngành hàng ẩm thực và thời trang, giày dép.

II. Áp dụng cho thị trường nước ngoài:
Mục này được mình phát hiện ra khi đọc một số tại liệu của European Retail Property School và khi thảo luận với đồng nghiệp tại Capitaland Singapore. Mọi người có thể tham khảo những hạng mục gạch đầu dòng này để áp dụng cho trung tâm thương mại tại Việt Nam:
– Cho thuê POS
– Cho thuê Showcase
– Cho thuê thiết bị viễn thông (Telecom Equipement)
– Đánh bóng xe ô tô và những dịch vụ đi kèm
– Cho thuê điện thoại bàn
– Bán nước (Get hard cash by selling soft drinks at your center)
– Cho công ty viễn thông thuê sân thượng (Earn Extra Revenue by renting roof space to telecoms)

Hi, I am Hoang Anh - a leasing geek! I am basically naturally curious. If you love working in the real estate industry like me, you are in the right place. Let reveal all the secret and my secret will help you to understand more about retail and commercial leasing in Vietnam.

Leave a reply:

Your email address will not be published.

Site Footer