CHIA SẺ PHẦN TRĂM DOANH THU (GTO) – PHẦN 1

Chia sẻ phần trăm doanh thu (Gross Turnover rent) có tên viết tắt thông dụng là GTO. Một số nơi còn sử dụng Turnover Rent (TR) hoặc Turnover Share (TS). 

Như đã nói từ những bài trước, mình là một trong những người khá ủng hộ phương thức cho thuê này. Ở Việt Nam, department store là những developer đi tiên phong đầu tiên áp dụng GTO. Hiện tạị, ngoài department store thì các developer khác cũng áp dụng phương thức này ví dụ như AEON, Big C, Lotte Mart hay Cresent Mall… 

Bản chất của GTO và cách áp dụng sẽ được mình chia thành nhưng phần như sau: 

1. GIới thiệu chung

2. Các loại hình của GTO

3. Tỉ lệ chia sẻ doanh thu của từng ngành 

4. Ưu điểm và nhược điểm 

5. Cách vận hành của hợp đồng GTO

6. Làm sao khi khách hàng dấu doanh thu

***

1. Giới thiệu chung: 

GTO tức là lấy một phần doanh thu của khách hàng để trả tiền thuê hàng tháng. GTO có thể bao gồm cả tiền phí dịch vụ theo chủ trương của từng chủ đầu tư. Nhưng đa phần ở Việt Nam, CĐT thường tách biệt phần tiền thuê và phí dịch vụ. 

Vậy vì sao mà GTO được mình ủng hộ đến như vậy?

Thường khi đi thuê, mọi người chỉ duy nhất biết đến khái niệm tiền thuê cố định. Tiền thuê cố định này được chủ nhà đưa ra dựa trên giá của thị trường. Mà giá của thị trường có được là đúc kết qua giá trị  mua bán và mặt bằng chung cho thuê của khu vực. 

Giá thị trường thì không quan tâm đến lợi nhuận của khách hàng. Cũng như không quan tâm đến việc khách hàng làm được hay không. Nếu như các nhà đầu tư tự tin với sản phẩm của mình thì GTO thực sự đem đến một nguồn lợi nhuận khó thể từ chối. 

Nói ví dụ, giá cho thuê cố định của khu vui chơi dành cho trẻ em ở thành phố trong trung tâm thương mại X là $15/m2/tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT). Diện tích tối thiểu cho vị trí thuê này là 1,000 m2. Vị chi một tháng khách thuê sẽ cần trả $15,000/tháng. Nhưng ở vị trí này, khách thuê thu được $150,000/tháng. Với mức doanh thu này, khách thuê có thể trả được đến 12% doanh thu cho chủ đầu tư. Vậy số chủ đầu tư có thể thu lại được là $18,000. 

2. Các loại hình của GTO:

GTO có rất nhiều loại hình và công thức để áp dụng. GTO được thiết lập dựa trên nhu cầu thực tế của khách hàng và tính hợp lý. Vì vậy, người sử dụng GTO phải hết sức linh hoạt làm sao đạt được lợi ích cho cả 2 bên. Dưới đây là những hình thức hay được sử dụng nhất của GTO.

a. Pure Turnover Rent 

Viết tắt: X% of GTO

Định nghĩa: Chia sẻ phần trăm doanh thu đơn thuẩn.

b. Base Rent greater or equal Turnover Rent

Viết tắt:  BS < or = % of GTO

Định nghĩa: Base Rent trong trường hợp này được hiểu là tiền thuê tối thiểu. Trong trường hợp phần trăm chia sẻ nhỏ hơn tiền thuê tối thiểu thì chủ đầu tư sẽ dựa trên tiền thuê tối thiểu để tính tiền thuê. Và ngược lại. Thông thường, loại hình này và X% of GTO được sử dụng phổ biến nhất tại Việt Nam. 

c. Min Base Rent smaller Turnover Rent smaller Max Base Rent 

Viết tắt: Min < % of GTO < Max

Định nghĩa: Cũng giống như BS < or = % of GTO. Điều duy nhất khác ở đây Base Rent sẽ được chia ra làm 2 phần tối đa và tối thiểu. 

d. Open Market Rental Value Plus Turnover Rent Top Up

Viết tắt: OMV + % of GTO

Định nghĩa: OMV thông thường sẽ cao hơn BS. Nó thực tế sẽ thường là tiền thuê cố định được hưởng thêm phần trăm doanh thu của khách hàng trong trường hợp doanh thu của khách hàng tăng đột biến. Phần chia sẻ này có đôi chút phức tạp ở chỗ. Bên cho thuê và bên thuê sẽ phải ngồi lại cùng nhau để đưa ra mức tối đa một tháng mà bên thuê có thể thu được. Bên thuê phải đưa ra bằng chứng cụ thể về doanh thu thực trong năm vừa rồi của một địa điểm tương tự. Phần doanh thu này cần được kiểm toán và có xác nhận của bên kiểm toán. Sau khi đã thống nhất, bên cho thuê sẽ đưa ra % doanh thu tương ứng cho từng ngành (ví dụ, không quá 7% cho thời trang, không quá 3-4% cho nhà hàng…). Từ đó, tổng kết theo thu nhập của bên thuê để tính phần sẽ thu thêm hàng năm. 

e. Base Rent Plus Turnover Rent (flat percentage or stepped percentage) 

Viết tắt: BS + % of GTO

Định nghĩa: Cũng giống như BS < or = % of GTO. Công thức này thay vì so sánh thì bên cho thuê nghiễm nhiên sẽ được hưởng thêm phần trăm doanh thu của khách hàng. Số phần trăm ở đấy có thể cố định trong chu kì thuê hoặc có sự thay đổi theo từng năm. 

Hi, I am Hoang Anh - a leasing geek! I am basically naturally curious. If you love working in the real estate industry like me, you are in the right place. Let reveal all the secret and my secret will help you to understand more about retail and commercial leasing in Vietnam.

2 comments On CHIA SẺ PHẦN TRĂM DOANH THU (GTO) – PHẦN 1

Leave a reply:

Your email address will not be published.

Site Footer