Foodcourt trong trung tâm thương mại – YES hay NO?

Nhân một ngày trời mưa bão bùng, trưa 12h trời tối xì như chuẩn bị đến đêm mình được sếp nhéo vô hỏi về tình hình cho thuê của dự án Gia Lai. Đến thời điểm này Gia Lai cũng gần như gọi là full để dần đi vào hoạt động. Nghĩ đến thời điểm 3 tháng trước khi cả nhà ai cũng lo sốt vó về việc cái tầng 4 giờ khách bùng thì làm gì. Quân đổ đi tìm nào là khu vui chơi giải trí, phòng tập thể thao chức năng, toán học cho trẻ con… bla bla bla gọi là đầy đủ các thể loại nhưng vẫn không đủ để lấp hết hơn 1,000 m2 trống đó. Mà trống – trống lại ở trên tầng 4. Sau khi lần lượt khách hàng tiềm năng từ chối hoặc đề nghị chỉ lấy 1 nửa, sếp bảo :” Vậy chúng mình đầu tư Foodcourt nhé?” 

Khai trương Lotte Mart Nha Trang – 28 tháng 07 năm 2016

Foodcourt – trong trung tâm thương mại – nên hay không nên mở?

Để mở foodcourt trong trung tâm thương mại cần phải dựa trên 5 yếu tố: nhu cầu thị trường và mô hình của trung tâm thương mại, qui mô của foodcourt, phân loại khách hàng, điều kiện thuê và vận hành.

1. Nhu cầu thị trường và mô hình của trung tâm thương mại:

Vào những năm gần đây, thị hiếu của khách hàng trung tâm thương mại có sự thay đổi một cách rõ rệt. Thay vì mua sắm, khách hàng có nhu cầu về ăn uống, vui chơi giải trí và trải nghiệm ngày một càng tăng. Vì vậy, tenant mix của trung tâm thương mại cũng phải thay đổi theo thị hiếu của khách hàng. Để đáp ứng nhu cầu ăn uống của khách hàng và phong phú để khách hàng có nhiều lựa chọn, trung bình một trung tâm thương mại cần chia ra 20 – 40%, trung bình là 30% diện tích để làm ẩm thực. Và foodcourt là một trong những lựa chọn để trung tâm thương mại vận hành sử dụng. Một trung tâm thương mại có diện tích hạn chế nên đưa mô hình này vào để đáp ứng nhu cầu thay đổi của khách hàng cũng như một trung tâm thương mại có diện tích lớn thì thường nên đưa vào để phân loại khách hàng sử dụng. Thông thường foodcourt sẽ dành cho khách hàng có nhu cầu chi tiêu vừa phải, thấp hơn nhà hàng nhưng cao hơn cơm vỉa hè ngoài phố. Ngoài ra, vị trí đặt foodcourt cũng khá là quan trọng. Vị trí của foodcourt thông thường sẽ đặt ở những vị trí thuận lợi nhận biết cho khách hàng hoặc gần những khách thuê lớn, ví dụ như siêu thị, rạp chiếu phim… Có nhiều người cho rằng foodcourt là một trong những loại hình thu hút khách hàng nên đặt ở vị trí nào cũng được. Nhưng thực tế chứng minh trong 13 cửa hàng trong chuỗi siêu thị mà mình từng làm thì lại ngược lại. Nhưng đây cũng chỉ là một yếu tố trong việc xác định thành hay bại của mô hình foodcourt.

2. Qui mô của foodcourt:

Thường foodcourt trong trung tâm thương mại sẽ có diện tích giao động từ 250m2 đến 1,000m2. Và thường thì diện tích vừa phải, vừa đủ thì dễ vận hành xử lý và hợp lý hơn khi đầu tư. Thông thường, một mô hình chuẩn cho foodcourt sẽ là diện tích dưới 500m2 với ít hơn 5 quầy. 250m2 thì quá bé, không đủ chỗ cho khách hàng ngồi khi thông thường số lượng khách ngồi ở khu vực foodcourt để sử dụng dịch vụ cũng như chờ người thân trong lúc mua sắm là rất cao. 1,000m2 thì khá là rộng và loãng, đòi hỏi phải có nhiều foodcourt counter để khách hàng lựa chọn.

3. Khách hàng (khách thuê) và phân loại khách:

Dân Việt Nam thông thường khi ra ngoài ăn có hai khoản rất hảo đó là lẩu và nướng. Và nghiễm nhiên, hai mặt hàng này khi vào trung tâm thương mại luôn luôn đông khách. Đồng nghĩa với việc, khi tìm khách thuê cho trung tâm thì việc đầu tiên là sẽ nhắm đến 2 đối tượng này. Ba đối tượng còn lại thì sẽ bao gồm có chọn lọc theo từng vị trí trung tâm cụ thể dựa trên nhu cầu thị yếu của khách hàng sử dụng tại địa phương là shushi, đồ hàn quốc, cơm việt nam, pizza hay đồ tráng miệng kèm nước uống. Lựa chọn khách hàng thuê là một trong những điều hết sức quan trọng nếu như bạn không muốn phải mất thời gian sau này phải chạy xử lý sự việc sau này. Có hai loại khách hàng thuê phổ biến là công ty theo chuỗi và khách địa phương. Các công ty theo chuỗi chuyên nghiệp và điển hình hay vào foodcourt là Food Paradise (tiền thân Phi Khoa), Red Pot, Tư Vấn Đầu Tư Ẩm Thực Minh Ngân.. Chắc khi nghe những cái tên này thì sẽ khá là lạ lẫm cho các bạn nhưng chắc hẳn không ai là không biết đến Long Monaco, Cơm Ngon, Lẩu Công Chúa, Yellow Pot, Peperesto. Đây là khách thuê và công ty nhượng quyền chuyên nghiệp khá nổi tiếng trên thị trường mà khi bạn chọn làm đơn vị đồng hành để vận hành foodcourt sẽ hoàn toàn yên tâm. Bên cạnh đó là những khách thuê địa phương. Trong những trường hợp các công ty theo chuỗi từ chối bạn thì bạn sẽ cần tìm đến những khách hàng này. Những khách hàng này là những người có mở nhà hàng hoặc có liên quan đến ngành hàng ẩm thực ở địa phương. Tuy nhiên, loại hình khách hàng này bạn sẽ cần khá cẩn trọng trong việc chọn lựa vì yếu tố con người và quản lý khá quan trọng nếu bạn không muốn khách đến foodcourt của mình một đi và không bao giờ trở lại.

4. Điều kiện thuê:

a. Hệ thống kĩ thuật:

Có 2 hình thức cho thuê foodcourt phổ biến hiện tại là cho một khách hàng chính thầu toàn bộ diện tích thuê, tự vận hành và mình lấy tiền thuê cố định. Hoặc thứ hai là chủ đầu tư sẽ chủ động trong việc xây dựng, thiết kế và trang trí khu foodcourt. Trong trường hợp tự làm và cho khách hàng thuê counter thì việc đầu tư vào hệ thống kĩ thuật là khá quan trọng. Mỗi gian hàng sẽ cần đầy đủ các hệ thống như điện, nước, thông tin, gas và điều hòa không khí.

–         Hệ thống điện: Tùy vào nhu cầu sử dụng các máy móc thiết bị của từng gian hàng thì nhu cầu về sử dụng điện cũng sẽ hoàn toàn khác nhau. Tuy nhiên, trung bình thì một gian hàng sẽ không vượt quá 100A và cửa hàng bán đồ tráng miệng, đồ uống sẽ không vượt quá 50A.

–         Hệ thống nước: cần có đầy đủ hệ thống cấp và thoát nước cho khu vực này để khách thuê sử dụng cũng như dọn dẹp sau khi khách hàng đã sử dụng dịch vụ. Việc thiết kế hệ thống thoát nước là khá quan trọng nằm ở ống thoát nước và bể tách dầu mỡ. Thường thì phần bể tách dầu mỡ sẽ cho khách hàng thuê tự lo chi phí.

–         Hệ thống thông tin: là hệ thống liên lạc điện thoại và ADSL.

–         Hệ thống Gas: qui chuẩn của một trung tâm thương mại là cần có khu vực gas trung tâm nằm bên ngoài trung tâm thương mại. Tuy nhiên, vì việc này khá là tốn kém và cần diện tích lớn để xây dựng nên nhiều trung tâm vẫn lách luật bằng cách sử dụng gas bình. Trong trường hợp sử dụng lắp đặt hệ thống gas trung tâm. Người cho thuê cần nắm rõ khối lượng gas cũng như gas là áp thấp hay áp cao để khách thuê có thể mua các sản phẩm sử dụng trong việc nấu nướng một cách hợp lý. Hiện tại đa phần khách hàng đếu sử dụng sản phẩm với gas áp cao nhưng một số trung tâm vì an toàn thì chỉ lắp đặt gas áp thấp. Về vấn đề này, chủ đầu tư có thể hướng khách hàng trong việc mua các dụng cụ hỗ trợ chuyển đổi dùng kèm bật lửa mồi để đạt được mục đích sử dụng.

–         Hệ thống điều hòa không khí: điều hòa không khí dược sử dụng chung với trung tâm thương mại nên không phải là một vấn đề cần lo lắng. Tuy nhiên, vấn đề cần lo lắng nhất ở đây là hệ thống hút mùi trong việc lọc điều hòa không khí. Việc mùi thức ăn được tạo ra khi chế biến là một điều không thể tránh khỏi nhưng việc áp dụng hệ thống trợ quạt hút mùi và ống hút mùi hợp lý là việc cần phải tính toán một cách cẩn thận từ chủ đẩu tư. Hiển nhiên, không ai muốn ăn trong một không gian sặc sụa và đầy mùi thức ăn.

b. Không gian chung:

Không gian chung là không gian mà khách hàng ngồi để thưởng thức và sử dụng dịch vụ của Foodcourt. Không gian này cũng giống như trong các nhà hàng, cần thoải mái, rộng rãi và tạo cho khách hàng cảm giác dễ chịu. Không nhất thiết bàn ghế phải trang trọng và đắt đỏ như trong nhà hàng nhưng việc quan trọng là việc thiết kế một khu foodcourt cũng cần đẹp và đồng nhất. Thông thường các counter của khách thuê sẽ được thiết kế một cách giống nhau chỉ khác ở phần để hình ảnh, menu sản phẩm và logo. Thông thường cho một không gian 500m2 của foodcourt, sau khi trừ đi 125m2 counter cho thuê (25m2/gian hàng),20m2 khu vực tính tiền và tập trung chén đũa thì còn lại là khu vực ngồi của khách hàng. Lưu ý, bàn ghế cần sắp xếp một cách hợp lý, không quá nhiều, cũng không quá ít.

c. Điều kiện thuê chung của một gian hàng:

– Diện tích: 20 – 25m2

– Điều kiện bàn giao: trường hợp đẩy đủ kĩ thuật

– Thời gian thuê: 1 năm (tối đa 2 năm)

– Cọc: 2 -3 tháng tiền thuê tùy theo chủ đầu tư

– Hình thức thanh toán: cố định hoặc chia sẻ phần trăm doanh thu

+ Cố định: tùy vào nhu cầu của thị trường, đầu tư của trung tâm thương mại để định giá cố định

+ Chia sẻ phần trăm doanh thu: Thông thường phần trăm chia sẻ của loại hình foodcourt sẽ từ 15% – 22%. Để áp dụng được hình thức này, chủ đầu tư sẽ cần xây dựng một khu tính tiền riêng có sử dụng thu ngân. Số tiền thu được cuối ngày sẽ được ghi nhận, báo lại cho từng gian hàng. Sau thời điểm 1 tuần hoặc 1 tháng, chủ đầu tư sẽ trả lại số tiền này cho quầy thuê sau khi đã trừ số % cố định.

Lưu ý, cả 2 hình thức này đều chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT. Phí dịch vụ của Foodcourt thông thường là khá cao, giao động từ $5 – $7/m2/tháng.

(Cá nhân mình nghiêng về phần sử dụng hình thức chia sẻ phần trăm doanh thu với khách thuê vì thông thường việc này sinh ra nhiều lợi nhuận hơn cho chủ đầu tư, đồng thời chủ đầu tư có thể kiểm soát được việc kinh doanh của khách hàng để tìm cách hỗ trợ khách hàng một cách kịp thời khi cần thiết hoặc chọn lọc khách hàng thuê một cách tốt hơn)

5. Vận hành:

Vận hành của foodcourt sẽ có 2 bộ phận khá quan trọng là thu ngân (trong trường hợp chia sẻ phần trăm doanh thu) và pan (cleaning lady) là những người dọn dẹp trong khi khách hàng sử dụng dịch vụ. Việc này khá là quan trọng và thường bị các chủ đầu tư không quan tâm đến. Thông thường, nhân viên của cửa hàng sẽ phải tự thu dọn chén đũa của mình. Tuy nhiên, vì số lượng người có hạn cũng như công việc quá bận rộn, có rất nhiều trường hợp chén đũa của các cửa hàng để đó không được thu dọn khiến khách hàng không có chỗ ngồi. Để tránh trường hợp đó xảy ra, chủ đầu tư có đội hình lau dọn riêng sẽ thu chén đũa của các gian hàng tập trung tại một điểm. Lọc ra sản phẩm của các gian hàng khác nhau và trả lại gian hàng đó. Lau dọn bàn ghế, sàn nhà thường xuyên trong trường hợp có khách hàng làm đổ. Làm sao để đội ngũ lau dọn có thể phân biệt được đồ vật của các gian hàng khác nhau. Đơn gian là qua việc đánh dấu bằng màu hoặc dán tên lên sản phẩm của gian hàng.

***

Đó là 5 yếu tố cơ bản khi thiết lập khu vực foodcourt trong trung tâm thương mại. Quay trở lại với việc nên hay không nên mở foodcourt trên Gia Lai, mình cũng sử dụng những yếu tố như trên để phân tích thì câu trả lời là “không nên”. Không nên vì có 3 điểm khá quan trọng.

Thứ nhất, vị trí của Foodcourt được nằm trên tầng 4 giữa khu vực tầng 5 là phòng chiếu phim và tầng 3 là khu vui chơi của trẻ em. Không phải cùng tầng mà giữa hai tầng. Đồng nghĩa với việc, khách thuê của khu vực này cần phải làm tốt, rất tốt chứ không phải bình thường để lôi kéo khách hàng đến khu vực này.

Thứ hai, sau khi đã chào các khách hàng theo chuỗi thì đa phần khách hàng đều từ chối vì logistic lên Gia Lai là khá khó khăn, đồng thời việc vận hành con người cũng không dễ dàng tại khu vực này. Suy ra, chỉ còn khách thuê tiềm năng duy nhất là khách thuê địa phương. Mà một minh chứng rất rõ ràng là coop mart Gia Lai với khu ẩm thực foodcourt ngày tầng 2 cạnh lối vào của siêu thị và trung tâm giải trí lúc nào cũng trong tình trạng bình thường không nhiều hơn 3 bàn ăn.

Thứ ba, công ty chưa có kinh nghiệm trong việc xây dựng và vận hành mô hình foodcourt. Mà thị trường thì không dễ dàng. Nếu là một trung tâm trong thành phố sài gòn hoặc là một thành phố lớn khác thì việc thử xây dựng để thử mô hình sẽ không phải là vấn đề.

Mình đã từng gặp rất nhiều các mô hình foodcourt thành công đem lại khá nhiều lợi nhuận cho người cho thuê. Có những khách hàng của mình trước đây thu được hơn 500 triệu/tháng khi chỉ thuê có 25m2. Trung bình một gian hàng làm ăn gọi là ổn trong foodcourt sẽ có doanh thu giao động từ 150-300 triệu/tháng. Vì vậy, việc mở foodcourt trong trung tâm thương mại là nên và cần phát triển. Chỉ có điều người phát triển cần đi đúng hướng để đem lại lợi ích cho trung tâm mà thôi. 

Nguyễn Lê Hoàng Anh, Sài Gòn 13/09/2019

Hi, I am Hoang Anh - a leasing geek! I am basically naturally curious. If you love working in the real estate industry like me, you are in the right place. Let reveal all the secret and my secret will help you to understand more about retail and commercial leasing in Vietnam.

Leave a reply:

Your email address will not be published.

Site Footer