KHẢO SÁT GIÁ THUÊ TRONG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI

Giá thuê là một trong những hạng mục hết sức được quan tâm từ cả khách thuê lẫn chủ đầu tư. Nhân việc mới đi công tác từ Đà Lạt về, mình cũng sẽ làm luôn bài viết khảo sát thị trường giá cũng như cách mình sử dụng để áp mức thuê cho dự án mới để mọi người tham khảo.

Việc phân định được giá của một dự án mới được ảnh hưởng bời rất nhiều yếu tố từ khách quan đến chủ quan. Từ vị trí dự án, giá trị đất, giá trị đầu tư, giá thị trường đến dịch vụ của tòa nhà. Tuy nhiên, trong phần này mình sẽ chỉ đề cập đến phần giá thuê thuần. Bởi lẽ phí dịch vụ của dự án sẽ được nằm trong phần tiền riêng được hoạch định bởi bộ phận vận hành. Trong trường hợp phí dịch vụ không đủ thì phần lỗ này sẽ được chiết ra từ tiền thuê thuần của dự án.

Giá thuê của một dự án bị ảnh hưởng trực tiếp từ giá trị mua đất và tiền đầu tư vào dự án. Vì vậy, giá sàn của dự án (-tức là giá thấp nhất) cần phải đạt đủ yêu cầu trong việc lấy lại được vốn đầu tư ban đầu và sinh lời cao hơn với lãi ngân hàng. Việc hiệu suất sinh lời (IRR) là bao nhiêu thì được bộ phận tài chính cùng với ban lãnh đạo của từng công ty sẽ xác định. Thông thường IRR sẽ phải cao hơn ít nhất là 9%.

Để minh họa một cách thiết thực bổ sung cho bài viết, mình sẽ tường thuật lại quá trình định giá cho dự án Đà Lạt.

1. Làm việc chặt chẽ với bộ phận đầu tư tài chính về giá sàn:

Hồi khi mà mình còn làm ở Lotte thì Lotte là công ty thuần về phát triển bán lẻ. Vì vậy, việc định giá của bộ phận cho thuê chỉ được thực hiện sau khi mà công ty đã quyết định mua dự án và dự án đã chuẩn bị đi vào giai đoạn khai thác. Hồi đó thì việc định giá được xác định bởi giá thị trường, giá của ngành nghề có liên quan và những dự án đã thực hiện.

Tuy nhiên, khi được chuyển sang Nguyễn Kim rồi thì mình có cơ may hơn trong việc làm việc trực tiếp với bộ phận thiết kế xây dựng và bộ phận tài chính để tìm hiểu sâu hơn về nguyên nhân thúc đẩy đến giá. Vậy thì khi làm việc với hai bộ phận kể trên có những điểm gì mà chúng mình cần lưu ý?

– Chi phí đất: thường thì đất dự án được chia ra làm hai loại là đất lấy trực tiếp từ nhà nước hay đất được mua lại từ cá nhân hay tổ chức, công ty.

+ Đất lấy từ nhà nước thì mọi người cần lưu ý đến phần thuế đất trong quá trình sử dụng. Đất thuê từ nhà nước thông thường sẽ có giá trị khoảng 50 năm. Tùy vào việc đàm phán của chủ đầu tư với nhà nước để có giá thuế cụ thể. Ngoài ra sẽ có những chi phí đi kèm là chi phí pháp lý, chi phí đền bù (trong trường hợp đất cần phải giải tỏa) và chi phí đào tạo – marketing ban đầu.

+ Đất dược lấy trực tiếp từ cá nhân hay chủ đầu tư khác thì sẽ rõ ràng và mình bạch hơn về vấn đề pháp lý. Tuy nhiên, giá đất này khi mua lại thông thường sẽ cao hơn. Việc mua lại này cần làm rõ về vấn đề pháp lý cũng như thời hạn còn lại để sử dụng đất.
– Chi phí tư vấn, khảo sát, thiết kế và xây dựng
– Chi phí quản lý dự án
– Chi phí kiến thiết cơ bản
– Chi phí khác
– Dự phòng ngân sách
– VAT đầu tư

Tất cả các hạng mục trên được gọi nôm na là chi phí đầu tư. Ngoài chi phí đầu tư tổng hợp thì phòng tài chính đầu tư còn cần phải đi sâu hơn về chi phí hoạt động, cơ cấu vốn, doanh thu và hiệu quả. Đương nhiên, những mục này thì phòng cho thuê chỉ cần để biết. Việc duy nhất leasing cần làm là lên bảng giá cụ thể cho từng khu vực để tìm ra giá thuê trung bình. Từ giá thuê này cùng các bảng tính khác, bộ phần đầu tư tài chính sẽ cho ra IRR cụ thể của từng dự án. Để xác định dự án đó nên làm hay không nên làm và giá thuê có cần điều chỉnh hay không.

Lấy ví dụ IRR cần cửa dự án Đà Lạt là 12% thì bằng cách nào đó giá sàn cho thuê của dự án này cần phải định ra để IRR của dự án được đạt ở mức đó. Và cái này được gọi là giá sàn.

2. Nghiên cứu thị trường:

– Nghiên cứu số liệu của khu vực dự án: Để muốn đánh giá một dự án ở một khu vực nào đó có khả thi làm hay không thì cần được xác định bằng số liệu thống kê. Con số là một trong những đáp án cụ thể và chính xác nhất mà người đầu tư có thể nhìn vào đánh giá.

Đừng chỉ google, đừng chỉ Wikipedia mà hãy trang bị cho bản thân niêm giám thống kê update mới nhất. Giá của một quyển sách niêm giám là 680,000 bao gồm cả ship. Và thực sự đây là một tài liệu hết sức hữu ích để sau này leasing có thể đem ra phân tích cho khách hàng.

– Tìm kiếm đối thủ cạnh tranh: Cái này thì rõ ràng là cần phải tìm đến bác Google để tham khảo. Trước khi đi Đà Lạt thì mình cũng google quanh như là trung tâm thương mại Đà Lạt thì từ đây mình cũng tìm ra được 2 kết quả là Big C và Da Lat Travel Mall. Ngoài kênh tìm kiếm thông tin này thì mọi người cũng có thể kiểm tra chéo với khách hàng vì dự án mà ra thì khách hàng sẽ là những người đầu tiên được biết. Như dự án Đà Lạt thì mình được biết Panorama qua Tiniworld và Game HD.

3. Khảo sát thị trường:

Đây là mục hết sức quan trọng và có giá trị tiên quyết trong việc ra giá của dự án. Vì mình cũng từng đi khảo sát Đà Lạt cách đây 1 năm nên lần này bên mình cũng chỉ cần 2 ngày là xong nhiệm vụ. Việc khảo sát trong khoảng thời gian bao nhiêu là tùy vào đánh giá của từng người.

– Khảo sát giá nhà đất: thực sự thì mục này chỉ mang tính chất tham khảo và thiết thực hơn ở thị trường lớn như HCM hay HN. Nếu như đi tỉnh như Đà Lạt thì thường giá thuê nhà sẽ không được cao. Giá thuê trung tâm thương mại thường thì không nên so sánh với giá thuê nhà đất.

– Khảo sát giá thuê tại các dự án đối thủ:

+ Dự án Big C: Big C là trung tâm thương mại duy nhất và khá nổi tiếng ở Đà Lạt. Nằm ở khu vực trung tâm kèm theo siêu thị lớn với lượng hàng hóa phong phú, big C Đà Lạt là nơi tập trung của không những dân bản địa mà khách du lịch. Đi vào vận hành từ năm 2013, đến thời điểm này mặc dù đã trải qua 6 năm thì lượng khách thuê, giá thuê và chất lượng khách khách của Big C là khá ổn định. Việc đó đồng nghia giá thuê của Big C ở địa điểm này sẽ là khá cao.

+ Dự án Đà Lạt Travel Mall: theo website thông báo thì thời điểm khai trương của dự án là Q4/2019 nhưng hiện tại dự án mới chỉ xây đến 5/7 tầng thô. Theo tình hình thực tế thì sẽ phải mất ít nhất 6 tháng tới mall mới được đi vào vận hành.

+ Dự án Paronama: Dự án paronama cách trung tâm thành phố khoảng 7 phút đi xe với qui mô dự án là khu chung cư cao cấp và đế trung tâm thương mại. Trong vai khách thuê đi tìm kiếm mặt bằng để phát triển thì mình cũng thành công đột nhập được vào dự án. Hiện tại dự án đã được cho thuê tầng 1 và 2 cho vinmart. Tầng 1 hoàn toàn sẽ làm siêu thị và tầng 2 là tổ hợp bao gồm khu vui chơi giải trí, cửa hàng bán đồ thể thao, gian hàng thời trang và một số gian hàng kiosk. Mặt bằng duy nhất còn trống lại là tầng 3 với diện tích cho thuê khoảng 2,000 m2 sẽ được thuê đứt 50 năm cho một doanh nghiệp cá nhân. Từ đó, doanh nghiệp này sẽ cho thuê lại. Giá bán hiện tại được chào từ chủ đầu tư là 40 triệu/m2 cho 50 năm.

+ Dự án Da Lat Center Mới – chợ Đà Lạt mới: trung tâm thương mại Đà Lạt mới là tổ hợp trong khu chợ mới cùng với khách sạn Colline mới được khánh thành trong năm 2019. Dự án được nằm trong vị trí trung tâm nhưng cũng có sự hạn chế về diện tích cho thuê. Khu trung tâm thương mại của dự án được chia ra làm 5 tầng trong đó 4 tầng với mục đích cho thuê kinh doanh. Tuy nhiên vào thời điểm hiện tại thì còn khoảng 50% của dự án vẫn chưa đi vào hoạt động. Vì trong dự án này mình có khách hàng quen đã thuê nên việc tìm giá không phải là vấn đề.

4. Làm báo cáo và lên lại giá thuê cho dự án

Sau khi đã có đẩy đủ thông tin về giá thuê của đối thủ cũng như nhu cầu của thị trường thì việc còn lại là lên giá thuê khả thi cho mặt bằng. Phòng cho thuê khi khảo sát cần làm rõ SWOT của từng đối thủ cũng như của dự án mình đang điều hành. Từ bảng phân tích thì mình sẽ thấy rõ được giá trần của khu vực này được nằm ở mức bao nhiêu. Cũng như giá sàn ở khu vực này của phòng phân tích đầu tư là có hợp lý hay không.
—————————————————————————
Việc ra được giá một cách chính xác thực sự là một công việc hoàn toàn không dễ dàng. Giá của dự án đã đi vào hoạt động rồi còn bị ảnh hưởng bởi tình hình hoạt động của chính dự án đó. Có thể trong cùng một trục đường do đường giao thông cũng như cách vận hành đầu tư của 2 dự án khác nhau có thể mang đến lợi nhuận khá chênh lệch. Việc định giá này cũng đòi hỏi sự nghiêm túc trong vấn đề quan sát tìm hiểu để tránh gây ra sự thất thoát không đáng có cho chủ đầu tư. Sự khảo sát qua loa sẽ mang đến giá trị đánh giá không chính xác. Mong rằng đôi lời tâm sự trên có thể là tài liệu hữu ích cho mọi người trong định hướng giá cho sản phẩm!

Hi, I am Hoang Anh - a leasing geek! I am basically naturally curious. If you love working in the real estate industry like me, you are in the right place. Let reveal all the secret and my secret will help you to understand more about retail and commercial leasing in Vietnam.

Leave a reply:

Your email address will not be published.

Site Footer