Tenant Mix – Think Out Of The Box

Năm 2015, mình bắt đầu đi làm cho cho chủ đầu tư. Góc nhìn từ phía chủ đầu tư và môi giới là hai góc nhìn hoàn toàn khác nhau. Khi mà môi giới thì chỉ chăm chút cho hợp đồng vào thời điểm hiện tại thì CĐT lúc nào cũng phải nhìn xa và chọn lựa một cách lâu dài. 

Năm 2015 cũng bắt đầu đánh dấu sự thay đổi rõ rệt nhất của thị hiếu khách hàng trong trung tâm thương mại. Khi mà 10 năm trước ngành thời trang và mỹ phẩm, phụ kiện luôn nằm trong top khách thuê tiềm năm thì giờ đây xu hướng chuyển sang ẩm thực và giải trí dịch vụ. 

Trong vòng 2 năm, mọi dự án đều được xới tung và phân chia lại. Khách fashion thì lần lượt ra đi, doanh thu giảm sút. Những dự án được xây dựng 5 tầng như cơn ác mộng mà động vào chia ai cũng sợ hãi. Những diện tích cho thuê của thời trang đều được cắt giảm và chào mới lại cho đơn vị ẩm thực, dịch vụ. 

Phú Thọ 47 khách thuê, 9 chỗ trống

Đà Nẵng 8,003 m2, 1,804 m2 trống

Bình Dương 48.6% không có khách hàng 

Đến bây giờ, bản thân mình vẫn canh cánh không ngừng làm sao để lấp đầy dự án Bình Dương. Bình Dương là một trong những dự án điển hình được mô tả là death mall. Khi diện tích cho thuê trống nhiều, lượng khách hàng không ổn định và đường đi vào trung tâm cũng không thuận lợi. Đã không biết bao nhiêu phương án được đặt ra rồi thì gạt bỏ. 

Đưa siêu thị lên tầng 2 thì siêu thị chết

Đưa khách ẩm thực vào thì khách chỉ muốn ở tầng trệt

Tìm khách hàng cho thuê tiệc cưới thì khách hàng không tự tin

Chuyển đổi xây phòng trọ cho công nhân thì công năng không phù hợp

Cho đến khi mình đi làm cho CĐT tiếp theo thì mình mới nhận ra rằng, muốn làm gì đều phải bước ra khỏi vùng an toàn. Phải nghiên cứu thật kĩ những khía cạnh của dự án để tìm ra phương án xử lý tốt nhất. 

Khi bán lẻ không ổn thì chúng mình chuyển sang bán buôn

Dự án X của CĐT thứ hai mình làm nằm trên đường xa lộ với lượng traffic rất cao. Trong cùng 1 tuyến đường thì TTTM mọc lên sán sát nên sức cạnh tranh vô cùng khắc nghiệt. Nghẹt nỗi, trung tâm của mình nằm trong một vị trí hoàn toàn không thuận lợi trong việc lưu thông nên dù cố gắng rất nhiều năm để làm TTTM thì khách thuê chẳng bao giờ lấp đầy và ra vào thì liên tục. Dự án của mình như một cái đảo nhỏ mà duy nhất chỉ có thể phục vụ trong cư dân của dự án và vùng lân cận. May thay, khu vực này lại không có sự cạnh tranh nhiều trong lĩnh vực thuê văn phòng. Tòa nhà văn phòng trong dự án của bên mình thì tỉ lệ lấp đầy khá tốt. Nhờ vậy, bên mình chuyển sang hướng biến tầng 2 và tầng 3 của trung tâm thành khu vực kết hợp giữa dịch vụ và văn phòng đại diện với diện tích lớn. Khách thuê từ thế mà ổn định và giá thuê cũng tăng hơn so với cho thuê bán lẻ thông thường. Đương nhiên, vì TTTM nên công năng của trung tâm không thể như một tòa nhà thương mại bình thường. Bên mình cần lách luật làm với khách hàng chuyển đổi thành văn phòng đại diện và có ràng buộc trong hợp đồng. Nhờ vậy, mọi thứ đều được giải quyết một cách êm xuôi. 

Ẩm thực và giải trí xâm lăng trung tâm thương mại

Việc thay đổi xu hướng trung tâm mua sắm thành ẩm thực và vui chơi giải trí là xu hướng mà ai làm ngành retail đều biết. Khách hàng tới mall bây giờ không còn có nhu cầu mua sắm nhiều nữa vì thời đại này một cái búng tay online là 2 tiếng đồng hồ hàng đã về tận cửa. Đối với thế hệ trẻ bây giờ thay vì ăn cơm truyền thống tại nhà hay mua sắm thức ăn về nấu thì cũng chuyển đổi sang đi ăn tiệm kha khá. Khi mà ở nước ngoài, công viên, thư viện lúc nào cũng có sẵn thì ở Việt Nam thực trạng thiếu chỗ chơi là đáng bất cập. Vì vậy, ngoài việc đi xem phim – ngoài việc đưa con tới trung tâm thương mại thì còn chỗ nào để chơi? 

Co-living – Xu hướng mới 

Trở lại với bài toán dự án Bình Dương mà bên trên mình đã đề cập. Phía bên mình đã từng suy nghĩ đến công năng chuyển sang cho thuê phòng trọ. Và thực sự đó không phải là một con đường cụt. Bên Singapore hiện tại đang launch thương hiệu mới về co-living của Ascot là LYF. LYF đầu tiên sẽ được triển khai và mở tại TTTM Funan. LYF là nơi mà mọi người có thể tương tác với nhau như co-working space nhưng thay vào đơn thuẩn tới để làm việc. LYF là nơi mà bạn có thể sống và tạo ra cộng đồng riêng của chính mình. Tại sao mình không thể tự tạo ra một phiên biên LYF riêng cho dự án Bình Dương? 

Home Brand – khi CĐT phải đi cứu chính mình 

Vincom và Central Group là hai thương hiệu tiên phong đi đầu về Home Brand trong trung tâm thương mại. Khi mà tình hình chung về cho thuê bán lẻ không được khả quan và khách hàng thì không mặn mà đi tỉnh. Việc duy nhất là mình có thể làm là tự mình cứu lấy bản thân mình. Đó cũng là một hướng đi tốt và giải quyết được nhu cầu thực trong việc lấp đầy diện tích trống. Không ai muốn đi vào một trung tâm thương mại mà toàn hoarding cả. Và cũng chẳng ai muốn mua lại một cái trung tâm mà hoàn toàn không có giá trị.

Hi, I am Hoang Anh - a leasing geek! I am basically naturally curious. If you love working in the real estate industry like me, you are in the right place. Let reveal all the secret and my secret will help you to understand more about retail and commercial leasing in Vietnam.

Leave a reply:

Your email address will not be published.

Site Footer